土地の等価交換とは、正式には“土地の等価交換方式”と呼ばれるもので、土地所有者が土地を出資し、開発事業者（デベロッパー）が建築費用を出資してその場所に建物を建築し、完成した建物と土地を出資比率に応じて所有することを言います。 土地の等価交換方式には“全部譲渡方式”と“部分譲渡方式”の2種類があり、土地のすべてを譲渡するのか一部を譲渡するのかという点が異なります。譲渡する土地の規模によって土地の価値は変わるため、建物完成後に得られる建物の床面積も違ってきます。

全部譲渡方式

	土地	建物
建築前	地主→業者	業者
建築後	業者→一部地主	業者→一部地主

部分譲渡方式

	土地	建物
建築前	地主	業者
建築後	地主→一部業者	業者→一部地主

等価交換には、地主と業者が出資してマンションを建てる方法だけでなく、土地と土地を交換する、土地とビルやテナントを交換するといった方法などがあります。また、交換の際に提供するものの価値に差があるときは、お金を支払うことでその差分を解消することもあります。

1.多額の借入などリスクを負わずに済む

等価交換の最大のメリットは、事業を始めるにあたってお金を支払う必要がないため、リスクを負わないで済むということです。 積極的に土地を活用するつもりがなくとも、リスクを負わないで済むのであれば検討してもよいという方は少なくないでしょう。

2.特例により譲渡税優遇措置がある

等価交換には、立体買い換えの特例という譲渡税の優遇措置があります。 等価交換では、地主は業者に土地を売却することになるため、原則としてその売却益には譲渡所得として所得税と住民税が課されます。 しかし、立体買い換えの特例を活用すると譲渡所得税を100%繰り延べることが可能になります。 あくまでも繰り延べのため、税金が免除されるわけではないですが、等価交換利用時には税金が0円で済むので便利です。 ただし、等価交換に際して現金を受け取っていた場合には、その受け取ったお金に応じた譲渡所得税がかかるため注意が必要です。

3.住まいを確保しながら土地活用することが可能

等価交換では、出資比率に応じて配分を受けることができるため、完成したマンションのうちの1部屋を自分の住まいとして確保し、その他に割り当てられた部屋を賃貸として活用することもできます。

4.遺産分割がしやすくなる

もともと、土地活用前の土地に対して、相続の対象となる子が3人いたような場合では、土地を3分割するとのちのち問題に発展しやすくなってしまいます。 土地を3分割したとき、それぞれが建物を建てられる程度に広く、かつ、それぞれに接道させることができるのであれば問題はありません。しかし、そうでなければ建物を建てるのにも苦労しますし、子のうちの誰かが死亡して、その子に所有権が移ってしまうと、どんどん共有者が増えてしまう可能性があります。 一方、等価交換でマンションを建ててしまえば、マンションの部屋数や床面積に応じて等分することが可能になるため、遺産分割しやすくなります。

5.全てをデベロッパーに委ねられる

等価交換では、地主とデベロッパー(業者)が共同で出資者となって建物を建築します。基本的には、全ての工事と手続きをデベロッパーに任せられます。

1.土地を失う

まずは、土地を失うことです。全部譲渡方式ならすべて失って部分的な建物の区分所有権しか手元に残りませんし、部分譲渡方式でも、一部は失われることになります。 等価交換後は、土地を自分の都合で利用することができなくなり、新たな所有者となったディベロッパーの意向に左右されることになってしまいます。 特にその土地に思い入れやしがらみがある場合には、土地を所有しているという感覚がなくなることで喪失感を抱く場合もあり、そういった人には向かない場合もあります。

2.ディベロッパーが第三者に土地を譲渡する可能性

部分譲渡方式を利用すると、土地についてはもともとの土地所有者とディベロッパーの共有となりますが、ディベロッパーが第三者に土地を売却する可能性もあります。 すると、土地については、見知らぬ第三者との共有状態になってしまうので、トラブル発生の原因になりやすいです。

3.交換基準が明確でない

等価交換をするときには、明確な交換基準がありません。 そこで、ディベロッパーが計算を行い、「土地と等価」とされる部分を割り当てられます。そのとき、土地は原価で評価されますが、建物については原価にディベロッパーの利益を乗せた価格で評価されるので、土地値の方が安く評価されてしまうこともあり、注意が必要です。

4.立地が制限される

等価交換は、どのような土地でも実現できるわけではありません。 マンションや施設などの大規模建築ができて、需要のある場所である必要があります。 そのためには、エリアの問題と規模（広さ）の問題、容積率の問題をクリアしなければなりません。都市部など、マンションの需要がある地域である必要がありますし、マンションを建築できるだけの広さが必要なので、100坪以上はほしいところです。 さらに、広いだけで容積率が低いと採算性が悪くなるので、やはりディベロッパーが計画を実行してくれません。建物の高さ制限などの法令による規制内容も問題となってきます。立地が制限されることも、デメリットの1つと言えるでしょう

面積が広い土地（最低でも100坪以上）

マンションを建築するなど、事業として考えるのであれば、土地の面積は広ければ広いだけよいでしょう。最低でも100坪以上の広い土地が歓迎されます。 このように、好立地で面積の広い土地を保有しているのにも関わらず、まだ活用していないという場合には、等価交換を検討してみるとよいでしょう。