適している土地	駅から徒歩10分圏内の土地が望ましいです。 一般的に容積率※は200％以上で指定されている土地になります。 土地の広さとしては、80坪以上あると建てやすいです。
メリット	住居系の土地活用の中では最も収益性が高くなります。 規制によって建築可能な土地が限られており、供給過剰になりにくく、収益は安定しています。 立地によっては1回にコンビニ等の店舗を入れることができ、さらに高収益とすることができます。 オートロック等でセキュリティも高くすることができ、また、建物自体に高級感が出せるケースも多いことから、古くなっても賃料が下がりにくいのが特徴です。
デメリット	建築規制が強く、アパートより建てにくくなっています。 建物規模が大きく、アパートよりも投資額が大きくなります。

※容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。容積率が高いほど、高層の建築物を建てることができます。

適している土地	学童保育が併設されている小学校の近くや、駅から徒歩15分圏内の土地が適しています。 戸建てさえ建てばいいので、20坪くらいからでも可能です。ただし、駐車場が確保できる広さはあった方が望ましいです。
メリット	賃貸需要が高いわりに供給量が少ないため、需要は安定しています。 一棟貸しですが、店舗とは異なり、退去されても次の入居者を見つけやすいです。 借主から購入の申し出があることもあり、古くなった戸建て住宅をそのまま売却できるケースもあります。
デメリット	収益性はアパートや賃貸マンションに比べると劣ります。 一棟貸しですので、退去されると収入がゼロとなってしまいます。 ファミリー層をターゲットとするため、単身者をターゲットとしたワンルームよりは賃料単価が低く、かつ、賃貸需要も弱いです。

適している土地	できれば駅から徒歩10分圏内の土地が望ましいです。 60坪以上あると計画しやすくなります。
メリット	自宅部分のローンの返済の一部を、アパート部分の賃料収入によってまかなうことができます。 一般的に自宅を50％以上とすると、住宅ローン※を使って建てることができます。
デメリット	自宅を50％以上とするケースでは、設計の制約が大きくプランニングが難しくなります。 賃貸併用住宅を求めている人でないと使いにくい建物であるため、売却や相続はしにくい不動産となります。

※住宅ローンは、アパートローンよりも長期かつ低利で組めるというメリットがあります。

適している土地	郊外で幹線道路に面している土地です。高速道路のインターチェンジの近くの土地も需要は高くなっています。 コンビニであれば300坪以上、ホームセンター等であれば1,000坪以上は求められます。
メリット	賃料単価が高く、投資利回りは最も高い部類の活用方法です。 駅から離れていても、立地条件に合致していれば郊外でもできます。
デメリット	大きな土地がないとできない土地活用です。 退去リスクは高く、後継テナントが見つかりにくいという特徴があります。

適している土地	バス停から徒歩5分圏内のところであれば可能です。特に駅に近いことは求められておらず、やや不便な場所でも行うことができます。 土地の面積としては200坪以上あることが望ましいです。
メリット	建築費の補助や、固定資産税及び不動産取得税の軽減措置があり建てやすくなっています。 介護事業者への一棟貸しであり、収益は安定しています。 一棟貸しであるため、手間もほとんどかかりません。
デメリット	アパートや賃貸マンション等の住居系の土地活用よりは収益性が低くなります。 特別養護老人ホーム※のような総量規制がなく、かつ、建築費の補助等まであることから、供給過剰になりやすい点がデメリットです。

※特別養護老人ホームとは、65歳以上の身体上又は精神上著しい障害があるために常時の介護を必要とする人を入居対象とした施設のことです。

適している土地	認可保育園※とするには、自治体に保育園が不足していると認識されているエリアであることが必要となります。 住宅街の中でもできます。 土地の広さとしては小規模なものでも70坪以上は求められます。
メリット	一棟貸しで収益が安定しています。収益性は、都内では住宅よりも低くなりますが、郊外になると住宅よりも高くなることもあります。 一棟貸しですが退去リスクは低いです。 管理の手間はほとんど生じないのが特徴です。
デメリット	都内ではアパートや賃貸マンションの方が収益性は高く、選択する理由は低くなります。 待機児童数が少ないエリアでは難しいです。

※認可保育園とは、国が決めた設置基準をクリアしている保育所であり、公費で運営されるため保育料が安くなっている保育園のことです。尚、東京都には別に認証保育園という独自の制度で設けられた保育園があります。

適している土地	都内のビジネス繁華街等の一部の土地になります。 地方では支店や士業の事務所、塾等の需要があるエリアの土地が適しています。 都内のオフィスビルの場合、敷地面積としては400坪以上あることが望ましいです。 地方都市ではターミナル駅から徒歩3分圏内の土地等に限定されます。
メリット	収益性は賃貸マンション等の住居系土地活用やビジネスホテルよりも高いです。 商業ビルよりも退去リスクが低く、収益は比較的安定しています。 マルチテナントビルのように複数のテナントを入れることができ、退去リスクを分散することが可能です。
デメリット	都内でも一部の限られた立地でしかできず、特に地方では難しい活用方法となります。 景気変動の影響を受けやすく、賃料が下がることや、賃料の減額交渉がなされることも多いです。

適している土地	郊外で幹線道路に面している土地です。高速道路のインターチェンジの近くの土地も需要は高くなっています。 コンビニであれば50坪以上、ホームセンター等であれば1,000坪以上は求められます。
メリット	賃料単価が高く、投資利回りは最も高い部類の活用方法です。 駅から離れていても、立地条件に合致していれば郊外でもできます。
デメリット	大きな土地がないとできない土地活用です。 退去リスクは高く、後継テナントが見つかりにくいという特徴があります。

適している土地	都市部のターミナル駅に近い土地、または新幹線の駅に近い土地になります。 容積率にもよりますが、土地の広さの目安としては、250坪程度以上は必要です。 客室数が200室以上確保できることが求められます。 東京や京都等では常にビジネスホテル用地が不足しており、高く貸せるチャンスがあります。
メリット	一棟貸しとなるため、賃料が固定であり収益が安定しています。 管理の手間がほとんどかかりません。 賃貸マンションよりも収益性は高くなります。
デメリット	都市部の好立地や新幹線の駅の近く等、限られた条件の土地でないとできないのが特徴となります。 一棟貸しであるため、退去リスクは相応に高いです。 経済的な影響を受ける場合もあります。

まとめ

ベストな土地有効活用を決める手順

何が建つかについては設計事務所、誰が借りるかについては不動産会社、いくらで建つかは工務店、融資条件については銀行に行けば、情報収集できることは理屈の上ではわかります。 しかしながら、これらの情報を集めるのに、設計事務所や不動産会社を回っていたら大変です。 設計事務所もタダでは図面を書いてくれませんので、何が建つかを知るだけでも費用が掛かってしまいます。 ですが我々不動産総合商社「株式会社アルテカ」にご相談いただければ、面倒な各所への問い合わせや情報収集も責任を持って当社の営業担当が務めさせていただきます。 更に、社内には一級建築士が在籍していますので正確な図面の作成や、周辺相場の賃料も回答できますし、具体的な入居者やテナントまで幅広くご紹介することができます。 また、社内で工事の施工が可能なので建築費についてもご相談いただけます。 当社は都心で47年以上の実績があることから、幅広く銀行とのコネクションも有しており、どの銀行が有利な条件で融資するかといった生の情報も知っています。 当社「株式会社アルテカ」に相談いただければ、土地活用に必要な情報をすべて得ることができ、自分の土地の上でできる土地活用の中から最も収益性の高い活用方法を選ぶことができるのです。